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房產營銷策劃對2018房地產5大趨勢判斷,看你到底有沒有能力抓住!

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房產營銷策劃對2018房地產5大趨勢判斷,看你到底有沒有能力抓住!

發布日期:2016-07-27 作者:奶茶视频在线下载网站地產 點擊:

調控在加碼,信貸不斷收緊,限購限售政策更是層出不窮。最近影響最大的,是海南新出台的政策。 每一個新政策,都會在地產行業內引發大討論,許多地產人很惶惑,不知道自家房企未來會怎樣,甚至開始懷疑地產行業的未來。

房地產營銷代理

2018年的前4個月,見了不少地產行業的大佬,也分析了一些企業案例,有了一些心得,今天分享給大家。

對未來的房地產市場有以下5個判斷,其中第5個是核心。

01

全麵調控可能在長效機製出台後結束

房地產營銷代理從時間上來看至少還有2年之前,地產行業內對全麵調控什麽時候結束,有2個判斷:

一是2017年10月底結束,二是2018年3月結束。

這2個判斷,都是根據曆史經驗作出的,但事實證明,這2個判斷都錯了。

這2個判斷為什麽會錯?

作出這2個判斷的人,認為房地產是拉動經濟上行的動力,而政府希望經濟上行,所以,一旦條件允許,就會啟動房地產。

而認為,現在情況已經發生了變化:

1、從全國層麵來講,中央已經反複強調“房住不炒”,顯示了足夠的決心。中央擁有絕對權威,其製定的政策,一定會保持穩定,不會受短期經濟波動的影響。

也就是說,即使經濟在“L”型那一橫上保持比較長時間,也不是不能接受的。

2、對於地方政府來說,鑒於我國社會主要矛盾已經發生變化,要獲得政績,GDP已經不是唯一因素,政治正確很重要,“好”和“多”一樣重要。

房產營銷策劃在當前情況下,保持房價穩定,讓經濟“脫虛向實”發展實業,才是正確的方向。

那麽,全麵調控將來會不會結束?認為還是會的。有以下2個原因:

1、現在的“五限”等政策,沒有統一,看上去並非長效機製的一部分。

2、中央明確提出,市場要在資源配置中起“決定性”作用。“限售”、“限價”等措施,未來可能會被更市場化的,作用於供需的措施所取代。

那麽,長效機製什麽時候出台,本輪全麵調控什麽時候結束?

大佬們比較一致的一個判斷是:

最快可能也要2年以後。而長效機製中,租購並舉、限製個人持有,應該是主要內容。

02

大周期沒了,每個區域都有自己邏輯

房地產顧問服務別人賺大錢的地方你可能會虧本前不久聽說了一些擴張中的房企的悲劇。

從三四線進入一二線,進入的目的是為了迅速擴大規模,結果規模沒有擴大,其一季度的利潤還大幅下降了。

其在一線招拍掛獲得的一個住宅項目,遇到限價以後,怎麽算都沒有利潤,目前不敢去拿預售證,也不知道等下去會是什麽結果。

其在另一個一線城市獲得的舊改項目,包含一部分產業地產,於是就找了號稱專業的另一家小房企合作開發,自己則出麵借錢。結果是項目一直處於停滯狀態,合作方的能力和效率,被發現有問題。

這家房企的問題,就是在於沒有認識到:

1、全國性的大周期已經不複存在,全國市場已經嚴重分化,每個區域都有自己獨特的邏輯。

2、同一塊地,別人能賺錢,你不一定能賺錢,因為你們的資源、經驗,和能力模型,都不一樣。

03

千億房企算的是總賬,打的是概率

你盲目跟進可能血本無歸

對於千億房企來說,他們已經脫離了單項目競爭,他們算的是總賬。

❶  在把控風險方麵,不一定每個項目都能賺大錢,在保證效率的情況下,有個別項目持平甚至略有虧損,也是可以接受的。

❷  項目之間是互相配合的。甲項目是為乙項目打品牌做鋪墊,丁項目是為丙項目還曆史上欠下的人情。還有部分國企,他們做某些項目根本不是為了利潤。

❸  對千億巨頭來說,周期性的風險已經很小,因為他們可以根據市場變化,調整全國各地的推盤節奏,永遠有處於高潮的地方。他們融資成本相對較低,一個項目等二年再推也不是不可以。

❹  千億房企更類似於金融投資集團,各區域才是真正操盤的。巨頭們都不惜重金,挖了解各地實際情況的城市總、操盤手。

而中小房企的優勢,就在於因地製宜打陣地戰,或者在一個城市做深耕獲取區域規模優勢。

所以,中小房企在沒有搞懂巨頭們的真實意圖之前,千萬不能跟著千億巨頭去做項目。

因為,他們根據自己的能力和規模設定的賺錢邏輯,你即使看懂了,也沒法學習。

04

調控力度不會超出承受極限

跑贏大部分同行,就能全麵勝出

調控重重加碼,有很多地產人擔心房企會失去生存空間。認為,這是杞人憂天。

1、你的對手其實不是政策,而是同行。

2、如果一件事情,所有同行都接受不了,那麽這件事情可能就會改變。

政策裏的生存空間有多大?限價是表現最明顯的一個政策!

賣地的時候,以後房子的銷售單價都確定了,你就是在有限的空間裏,憑自己的本事賺錢。

但是,如果一塊地所有房企都覺得沒辦法賺錢,地方政府就會讓步。

同樣邏輯,如果一個市場,所有房企都覺得活不下去,政策就會調整。因為市場上總要有房子賣啊!

之前一線限價,很多房企都說自己的項目賺不到錢,可是後來實在挺不住了,開盤之後一算賬,大部分還是有10%–20%的利潤的,虧本的是少數。

所以,隻要你能跑贏大多數同行,你就能獲得最終的勝利。

怕就怕在同樣嚴酷的環境下,別人都能賺錢,你卻賺不到錢,這裏麵的差距在於能力……

05

機會不再是所有人的機會

資源+能力=成功

其實,總結一下上麵說的幾條,你會發現一些共同的東西:

第二條結論是:一線、三四線,都是有人能賺錢,有人不能,差別在於能力模型不同。

第三條結論是:同一個城市,千億房企進去是對的,你跟進可能是錯誤的,因為基礎不同。

第四條結論是:同一塊地,大家都不能賺錢的話,政府可能會讓步,但讓步之後,有人能賺錢了,有人還是沒法賺錢。

下麵來說最重要的結論:

之前,房企認為資源最重要,隻要手裏有地,總能找到賺錢的辦法。

但是之後,能力和資源同樣重要。隻有資源,沒有能力,將不能成功。

大周期下,市場大起大落,隻要不踏空,大家都能賺到錢,隻是賺多賺少的問題。

但是以後,如果沒有能力,你不敢拿的地,別人拿去能賺大錢!甚至你已經拿到手,但是覺得會虧本的地,賣給別人,別人一樣能賺錢。

那麽你就被淘汰出局了。

那麽,除了上麵提到的因地製宜的能力,能力到底還包括哪些呢?

一、快周轉能力、借到便宜錢的能力、成本能力,決定了你敢不敢拿利潤空間小的項目

一個項目,樓麵價和銷售價都已經確定,你經過測算,項目利潤隻有5%,無論如何也不敢拿。可是一個巨頭計算的結果,利潤卻有18%,於是堅定拿下!

二、運營能力、金融能力,決定了你敢不敢拿自持項目

在未來的長效機製中,“租購並舉”一定是主要內容。而要有足夠的出租房源,依靠存量是不夠的,所以,將來的項目,要求持有一部分,乃至全部持有,可能將是常態。對於自持項目來說:

1、運營能力決定了你能否靠租金和服務賺錢。

2、金融能力決定了你能否在租金服務賺錢之後,把未來的利潤變現。

三、嫁接其他行業,乃至直接從事其他行業的能力

房地產行業,和幾百個行業相關。不過,因為過去行業利潤很高,各種限製又少,房企並不看重這個。可是未來,這個越來越重要了。

要嫁接某個行業,就要真的懂那個行業。

做機器人產業園,就要懂機器人;做物流小鎮,就要懂物流。隻有懂了,才能做好,才能選擇最好的企業和商家入駐,才能運營好。

有的房企,目前已經不再滿足於“懂”,而是自己挺身而出,直接做產業了。

對於一家有其他產業的地產集團來說,與地方政府談判的時候更占優勢,而且後期項目所有環節產生的利潤,包括政策性讓利和政府補貼,其都可以分一杯羹。


本文網址:http://www.etfindhomes.com/news/364.html

關鍵詞:房產營銷策劃,房地產營銷代理,房地產顧問服務

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